En bref : le dispositif Denormandie permet d’obtenir une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du coût total d’un logement ancien acheté puis rénové dans une commune éligible, dont Perpignan, en échange d’une location nue à loyer plafonné pendant 6, 9 ou 12 ans. Il est ouvert jusqu’au 31 décembre 2027.
Cet article fait partie de notre série « Les dispositifs en clair », n° 2.
Le principe
Vous achetez un logement ancien dans une commune éligible, vous y réalisez des travaux, puis vous le louez nu, comme résidence principale du locataire, à un loyer et à un locataire respectant des plafonds. En contrepartie, l’État vous accorde une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat augmenté du montant des travaux.
Le taux de réduction selon la durée d’engagement
- 12 % pour un engagement de location de 6 ans ;
- 18 % pour 9 ans ;
- 21 % pour 12 ans.
Concrètement, la réduction s’étale à raison de 2 % par an pendant les 9 premières années, puis 1 % par an si l’engagement est prolongé jusqu’à 12 ans. Date limite pour investir : le 31 décembre 2027.
Les conditions à respecter
- Des travaux d’au moins 25 % du coût total de l’opération (achat + travaux). Ils doivent permettre au moins 20 à 30 % d’économie d’énergie, ou porter sur au moins deux types de travaux : chaudière, isolation, fenêtres…
- Une location nue en résidence principale, qui commence dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux.
- Un loyer et des ressources du locataire plafonnés, selon la zone du logement. Le locataire ne doit pas faire partie de votre foyer fiscal.
- Une commune éligible : des centres-villes à revitaliser, dont Perpignan.
Exemple chiffré
Le montant retenu pour le calcul est plafonné à 300 000 €. Au maximum, une opération de 300 000 € avec un engagement de 12 ans donne donc 300 000 € × 21 % = 63 000 € de réduction d’impôt, répartis sur la durée de l’engagement. Pour un cas réel, découvrez notre étude de cas d’une maison de ville rénovée à Las Cobas.
Les points de vigilance
- La réduction ne dépasse pas votre impôt : on vérifie d’abord que vous payez assez d’impôt pour en profiter pleinement.
- Le plafond global des niches fiscales (10 000 € par an) s’applique au Denormandie.
- Le non-respect des engagements de location entraîne la perte de la réduction d’impôt.
- La qualité du projet compte autant que l’avantage fiscal : emplacement, budget travaux tenu et loyer réaliste.
Pour un appartement dans un immeuble collectif, le statut du bailleur privé ou le déficit foncier peuvent aussi être comparés.
Étudier votre situation
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Article à caractère informatif, qui ne constitue pas un conseil personnalisé. L’éligibilité et l’intérêt du dispositif dépendent de votre situation fiscale et du projet.
