En bref : le statut du bailleur privé, créé par la loi de finances pour 2026, permet à un particulier qui achète un logement neuf ou un logement ancien rénové dans un immeuble collectif, puis le loue nu pendant au moins 9 ans à un loyer encadré, de déduire chaque année un amortissement de ses revenus fonciers. Il vise les acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Pour un investisseur à Perpignan, il concerne surtout les appartements anciens avec un programme de travaux important.
Qu’est-ce que le statut du bailleur privé ?
Le statut du bailleur privé, parfois appelé « dispositif Jeanbrun » ou « relance logement », a été introduit par la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026). Il prend en quelque sorte le relais du dispositif Pinel, qui a pris fin le 31 décembre 2024, mais avec une logique différente : il ne s’agit plus d’une réduction d’impôt, mais d’un amortissement déductible des revenus fonciers, comparable à celui que pratiquent les loueurs en meublé au régime réel. Le propriétaire déduit chaque année une fraction de la valeur du logement, ce qui diminue le revenu foncier imposable et peut créer un déficit imputable sur le revenu global dans certaines limites.
Quels logements sont éligibles ?
- Un logement situé dans un immeuble collectif (appartement). Les maisons individuelles sont exclues.
- Un logement neuf ou en VEFA, ou un logement que l’investisseur fait construire.
- Un logement ancien réhabilité, à condition que les travaux représentent au moins 30 % du prix d’acquisition et répondent aux critères de réhabilitation fixés par les textes.
- Une acquisition réalisée entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Quelles sont les conditions de location ?
Le logement doit être loué nu, à titre de résidence principale du locataire, pendant au moins 9 ans. La location doit débuter dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux ou l’acquisition. Le loyer et les ressources du locataire sont plafonnés selon le niveau choisi : intermédiaire, social ou très social. La location à un membre du foyer fiscal ou à un proche (ascendant ou descendant notamment) est exclue. La location meublée et la location saisonnière ne sont pas compatibles avec le dispositif.
Combien peut-on amortir chaque année ?
L’amortissement est calculé sur 80 % du prix d’acquisition (la part du terrain étant forfaitairement fixée à 20 %), augmenté des travaux pour un logement ancien. Le taux dépend du type de logement et du niveau de loyer :
| Niveau de loyer | Logement neuf | Logement ancien rénové |
|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % par an | 3 % par an |
| Social | 4,5 % par an | 3,5 % par an |
| Très social | 5,5 % par an | 4 % par an |
L’amortissement déductible est plafonné à 8 000 € par an et par foyer fiscal en loyer intermédiaire. Ce plafond est porté à 10 000 € ou 12 000 € lorsque la location relève majoritairement des niveaux social ou très social. La part non utilisée une année n’est pas reportable. Si l’ensemble des charges crée un déficit foncier, celui-ci s’impute sur le revenu global dans la limite habituelle de 10 700 € par an, l’excédent étant reportable sur les revenus fonciers des années suivantes.
Exemple simplifié
Un investisseur achète 150 000 € un appartement ancien dans un immeuble du centre de Perpignan et y réalise 60 000 € de travaux de réhabilitation (soit 40 % du prix d’achat). Base amortissable : 80 % × 150 000 € + 60 000 € = 180 000 €. En loyer intermédiaire, au taux de 3 %, l’amortissement annuel s’élève à 5 400 €, sous le plafond de 8 000 €. Ces 5 400 € viennent s’ajouter aux charges déductibles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion) et réduisent d’autant le revenu foncier imposable. Exemple purement illustratif : le gain réel dépend de la tranche d’imposition, du financement et des loyers perçus.
Statut du bailleur privé, Denormandie ou déficit foncier : que choisir ?
À Perpignan, trois mécanismes coexistent pour l’investissement dans l’ancien. Le dispositif Denormandie (voir notre étude de cas d’une maison rénovée à Perpignan), prolongé jusqu’au 31 décembre 2027, offre une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du coût de l’opération dans les communes éligibles, dont Perpignan, avec au moins 25 % de travaux. Le déficit foncier permet de déduire les travaux d’entretien et d’amélioration des revenus fonciers, et du revenu global dans la limite de 10 700 € par an (21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique). Le statut du bailleur privé ajoute une troisième voie, réservée aux appartements, fondée sur l’amortissement. Le bon choix dépend de votre taux d’imposition, de vos revenus fonciers existants, du type de bien (maison ou appartement) et de votre horizon de détention. Une même opération ne peut pas cumuler tous les avantages : l’arbitrage se fait au cas par cas.
Les points de vigilance
- Engagement de 9 ans : en cas de vente ou d’arrêt de la location avant le terme, les amortissements déduits sont réintégrés au revenu imposable, sauf exceptions prévues par la loi (décès, invalidité, licenciement notamment).
- Option irrévocable, à exercer lors de la déclaration de revenus de la première année.
- Maisons exclues : un projet de division de maison doit être analysé avec soin avant de compter sur ce dispositif.
- Qualité des travaux : le seuil de 30 % et les critères de réhabilitation doivent être documentés (devis, factures, réception). C’est précisément le rôle d’un pilotage de chantier rigoureux.
Questions fréquentes
Le statut du bailleur privé remplace-t-il le Pinel ?
Il lui succède dans le temps, mais son fonctionnement est différent : le Pinel accordait une réduction d’impôt, le statut du bailleur privé permet de déduire un amortissement des revenus fonciers. Les investissements Pinel réalisés jusqu’au 31 décembre 2024 continuent de produire leurs effets.
Peut-on en bénéficier pour une maison à Perpignan ?
Non, le dispositif est réservé aux logements situés dans un immeuble collectif. Pour une maison ancienne à rénover, le Denormandie ou le déficit foncier sont généralement les pistes à étudier.
Peut-on investir via une SCI ?
Oui, via une société civile soumise à l’impôt sur le revenu, à condition que l’associé conserve ses parts pendant toute la durée de l’engagement. Le démembrement de propriété est en revanche exclu.
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Article à caractère informatif, à jour en octobre 2026, rédigé d’après la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 et les commentaires publiés à ce jour. Il ne constitue pas un conseil personnalisé : l’éligibilité et l’intérêt du dispositif dépendent de votre situation, à étudier avec un conseiller. Les plafonds de loyers et de ressources sont fixés par arrêté et varient selon la zone.
