En bref : en location nue au régime réel, lorsque vos charges dépassent vos loyers, la différence crée un déficit foncier. Il se déduit de votre revenu global jusqu’à 10 700 € par an, et jusqu’à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique. Le surplus se reporte sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
Cet article fait partie de notre série « Les dispositifs en clair », n° 1.
Le principe du déficit foncier
Si vous louez un logement nu et que vous êtes imposé au régime réel, vous déclarez vos loyers et vous en déduisez vos charges : travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration, taxe foncière, assurance, frais de gestion, intérêts d’emprunt. Lorsque ces charges dépassent les loyers encaissés, le résultat foncier devient négatif : c’est le déficit foncier.
Ce déficit a un intérêt fiscal direct : une partie vient diminuer votre revenu global, c’est-à-dire l’ensemble des revenus soumis au barème (salaires, pensions, bénéfices…). Moins de revenu imposable, c’est moins d’impôt.
Les montants déductibles
- 10 700 € par an : c’est la limite d’imputation du déficit foncier sur le revenu global.
- 21 400 € par an : ce plafond est doublé lorsque les travaux de rénovation énergétique font passer le logement d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D du DPE*.
- Le surplus au-delà de ces plafonds n’est pas perdu : il s’impute sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
Exemple chiffré
Un contribuable dans la tranche marginale d’imposition à 30 % impute 10 700 € de déficit foncier sur son revenu global. Son économie d’impôt sur le revenu atteint au plus 10 700 € × 30 % = 3 210 € pour l’année. Si ses travaux ont généré un déficit supérieur, la part restante viendra réduire ses revenus fonciers des années suivantes, ce qui permet d’étaler l’avantage.
Les points de vigilance
- Garder le logement loué jusqu’au 31 décembre de la 3e année qui suit l’imputation. À défaut, l’avantage obtenu est repris.
- Les intérêts d’emprunt se déduisent uniquement des revenus fonciers, pas du revenu global. Ils ne participent donc pas au déficit imputable sur vos autres revenus.
- Tous les travaux ne comptent pas : les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement sont exclus. Seuls l’entretien, la réparation et l’amélioration sont déductibles.
- Location nue au régime réel : le dispositif ne s’applique pas à la location meublée ni au régime micro-foncier.
Déficit foncier et rénovation : le bon couple
Le déficit foncier est particulièrement adapté aux investisseurs qui achètent un bien ancien à rénover, comme on en trouve beaucoup à Perpignan. Le montant et la nature des travaux conditionnent l’avantage fiscal : un chiffrage précis et un pilotage de chantier rigoureux sont donc essentiels. Pour un appartement dans un immeuble collectif, le nouveau statut du bailleur privé peut aussi être comparé.
Étudier votre situation
Vous envisagez des travaux dans un bien loué ou l’achat d’un logement à rénover ? Contactez Invest One Life au 04 48 07 05 63 ou par e-mail à contact@investonelife.com : la première étude est offerte.
*Dépenses de rénovation énergétique payées jusqu’au 31/12/2027, pour lesquelles le devis a été accepté depuis le 05/11/2022, avec un DPE avant et après travaux. Location nue au régime réel ; logement loué jusqu’au 31/12 de la 3e année suivant l’imputation. Article à caractère informatif, qui ne constitue pas un conseil personnalisé.
