En bref : une maison de ville d’environ 75 m² dans le quartier de Las Cobas, à Perpignan, achetée 135 000 € et entièrement rénovée pour 107 774 € de travaux. Coût total de l’opération : 264 572 €. Grâce au dispositif Denormandie sur 9 ans, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt de 47 623 €, soit environ 5 290 € par an, tout en louant un logement remis aux standards actuels. Voici le détail du projet, étape par étape.
Le point de départ : une maison de ville à remettre à niveau
Le bien est une maison de ville située à Las Cobas, un quartier résidentiel et familial de Perpignan, proche des écoles, des commerces et des grands axes vers Canet-en-Roussillon et le Mas Guérido. L’offre locative récente y est rare et la demande soutenue : un logement rénové y trouve facilement preneur. Avant travaux, la maison offrait 74,64 m² habitables, un jardin de 20 m² et une annexe de 8 m², mais une distribution datée et des équipements à reprendre entièrement.
Le projet de rénovation
L’objectif était double : livrer un logement confortable et économe en énergie, et répondre aux conditions du dispositif Denormandie, qui exige que les travaux représentent au moins 25 % du coût total de l’opération. Ici, ils en représentent près de 41 %.
- Réorganisation des espaces : création d’une salle de bains, d’un cellier et d’un WC séparé, pour 75,35 m² habitables après travaux.
- Extérieur : façade enduite, menuiseries neuves et toiture rénovée, un jardin privatif de 17 m² et un local vélo de 8 m².
- Budget travaux : 107 774 €, piloté par un maître d’œuvre avec l’appui d’un architecte.
Le budget de l’opération
| Prix d’acquisition | 135 000 € |
| Frais de notaire | 11 798 € |
| Honoraires d’accompagnement | 10 000 € |
| Travaux de rénovation | 107 774 € |
| Coût total | 264 572 € |
Le projet a été financé par un emprunt de 248 000 € sur 20 ans à 3,4 %, avec un apport personnel d’environ 19 000 €. La mensualité retenue dans l’étude de financement est de 1 516 €.
Le levier fiscal : le dispositif Denormandie
Perpignan fait partie des communes éligibles au dispositif Denormandie, prolongé jusqu’au 31 décembre 2027. En s’engageant à louer le logement nu pendant 9 ans, à un loyer et à un locataire respectant les plafonds de la zone, l’investisseur obtient une réduction d’impôt de 18 % du coût de l’opération :
- 264 572 € × 18 % = 47 623 € de réduction d’impôt sur 9 ans ;
- soit environ 5 290 € par an, ou 440 € par mois en moyenne.
Le loyer est plafonné : avec une surface pondérée de 83,35 m² (habitable plus annexe), le loyer maximal retenu dans l’étude est d’environ 912 € par mois hors charges.
L’équilibre financier
Mensualité de crédit (1 516 €) moins loyer hors charges (912 €) et moins réduction d’impôt mensualisée (440 €) : l’effort mensuel de l’investisseur ressort à environ 160 € par mois, avant taxe foncière, assurances et imposition des loyers. En contrepartie, il se constitue un bien entièrement rénové de plus de 260 000 €, loué et situé dans un quartier recherché. À l’issue des 9 ans, il est libre de continuer à le louer, de le vendre ou de l’occuper.
Ce que montre ce projet
- La rentabilité se joue pendant les travaux : un budget tenu et un planning respecté conditionnent à la fois l’avantage fiscal et la date de mise en location.
- Le choix du dispositif dépend du bien : pour une maison ancienne à Perpignan, le Denormandie est souvent la piste la plus adaptée, le nouveau statut du bailleur privé étant réservé aux appartements en immeuble collectif.
- Un pilotage unique simplifie tout : recherche du bien, montage financier, coordination des artisans et mise en location sont suivis par un seul interlocuteur.
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Chiffres issus de l’étude réalisée pour ce projet, présentés à titre d’exemple et non contractuels. La réduction d’impôt suppose le respect de l’ensemble des conditions du dispositif Denormandie (engagement de location, plafonds de loyers et de ressources, nature et montant des travaux). L’intérêt de l’opération dépend de la situation fiscale et patrimoniale de chaque investisseur.
